房企的隐形消退与未来楼市的选择

• 2026-09-26
• 新闻中心

九月的房地产市场展现出一种截然不同的景象。一方面，购房者走上了排队购房的道路。比如在上海，9月19日的二手房网络签约数量达到1495套，创造了今年以来新高，浦东的交易中心也久违地排起了长队。另一方面，房地产公司却几乎隐身，变得慎之又慎。根据中指研究院的数据显示，九月第三周全国300个城市的住宅用地平均溢价率仅为3.7%，许多地块因无人报称而被临时下架。在购房热潮中，房企却对拿地表现出极大的谨慎。许多人开始担忧：随着房企不再拿地，楼市是否会面临危机？但实际上，正是因为房企的谨慎，未来的新房供应会变得更加稀缺。对于刚需和改善型购房家庭而言，这意味着他们的选择将越来越有限。

那么土地拍卖市场的冷淡程度如何呢？在上海的第三批集中供地中，15宗地块中有3宗位于远郊的地块因无人报名而临时叫停，其余12宗中有10宗只收到1家地方平台的底价报名。深圳的8月第四批次8宗地块中，3宗流拍，其余5宗则由地方国企以底价拿下，没有任何市场化的房企参与。杭州也有类似情况，22宗地中5宗被终止，7宗由地方平台底价成交，只有2宗核心地块触发了溢价。

不仅是市场化房企，连国有央企也在收缩。保利的拿地城市数量已经从2021年的66个减少到不足10个；中海内部甚至设定了不拿低于15%的内部收益率（IRR）非核心地块的要求。华润和招商的拿地金额也同比减少超过30%。而民营企业的情况更为严峻，除了万科、龙湖和滨江在熟悉的市场偶尔出手，其他曾经活跃的企业如碧桂园、融创、金地和旭辉，已连续一年多未在公开市场上取得新的土地。

土拍的持续冷淡预示着未来新房供应将大幅减少。目前市场上可选的新房和次新房数量在未来或将不是价钱的问题，而是会不会有货的问题。那么，房企为何不敢主动拿地呢？并非资金短缺，而是账面难以平衡。自8月28日新政策实施以来，销售的游戏规则彻底改变，过去的预售制度被取消，开发商必须等到房产竣工后才能进行销售，这无疑将从拿地到回款的周期延长至24到30个月。

例如，若一块地的楼面价为12000元，在预售制下，整体成本约为20000元，而周边售价21100元，则每平米仍可盈利1000元。然而在现房销售模式下，因资金成本的增加，整体成本上涨至21800元，甚至高于售价，卖出一平米将面临亏损。对于融资成本在8%的民营企业而言，24个月的财务成本将高达3200元，亏损更加严重。

资金占用方面，在过去，100亿的资金能撬动150亿的货值，现在则需将资金锁定在项目中两三年才能实现周转。不当的土地投资决策将导致数十亿的资金被束缚，可能直接影响到公司的生存。行业的平均净利润率已降至3.8%，甚至低于制造业，薄弱的利润难以承受现房销售的资金压力。尽管当前的首付和房贷利率处于历史低位，但开发商的账务逻辑早已改变。账算不清的直接结果便是供应收缩，对于购房者而言，若不抓紧上车，将来不仅价格不再便宜，或许连选择的余地也会极为有限。

洗牌已然开始，将是不可逆转的进程。数据表明，2021年新增拿地的房企约有3500家，而到2026年上半年仅剩876家，减少幅度达75%。从事开发经营的房企数量也大幅下滑，从9.7万家降至3.2万家。黄奇帆曾表示，房企数量过多，未来90%以上可能会退出市场，存活的企业终将减少到几千家。

与国际对比，美国活跃的开发商有5000多家，且全国性企业不足10家；日本的全国性开发商仅有7家；在香港，前5名企业占据了80%的市场份额。市场的洗牌过程已经展开，恒大陷入破产清算，融创和碧桂园经历债务重组后基本停止拿地，曾经发展迅猛的闽系房企几乎全军覆没。未来能够存活的，将只有三类房企：资金雄厚的国有央企，如保利、中海、华润；极少数财务状况良好的民企，比如万科、龙湖、滨江；以及承担保障房任务的地方平台。

这一切对购房者意味着，今后如果要置业应优先考虑国央企和头部民企的现房或准现房，而小开发商的期房交付风险将愈发增加。很多人以为房企不再拿地是对市场的悲观预期，实则是误解。历史反复证明，当房企不敢拿地、供应收缩时，恰恰是市场周期的底部。

例如，常州在2014年被央视称为“鬼城”，库存消化周期长达22个月，开发商理应集体撤离。常州自2014年后大幅减少供地，三年内新房供应下降超过80%。结果是等到2016年库存消化完毕，2017年房价从六七千上涨至一万二，至2018年主城区房价更是达到了1.7万元，真正摆脱了“鬼城”的烙印。类似的情况在温州和鄂尔多斯的康巴什也曾出现，经历了深度调整后，供给持续收缩，库存迅速消化，市场最终迎来了量价齐升的局面。

这个规律十分简单，一旦土地成交大幅下降后两年，必定会迎来楼市的回升。2008年土地价格下跌30%，2009年便录得供需双升；而2014年土地跌去35%，2015至2016年间核心城市便出现大幅反弹。如今2022年土地价格下滑53%，预计到2026年9月，核心城市的二手房成交量必然复苏。按照两年的传导周期，可以预见到2027到2028年将成为供需反转的重要时刻。目前的供应收缩情况甚至比2015年还要严重。